函館で更地売却を検討中の方へ！メリットや注意点も詳しく紹介

更地にすることで売却がしやすくなる理由

更地にすることで、売却の際に買主の選択肢が広がります。例えば新築住宅を建てたい個人や、事業用地として駐車場などに活用したい法人など、多様なニーズに対応できるため、買主層が拡大します。これにより、売却がスムーズになりやすいという大きな利点があります。土地そのものの立地や形状といった本来の価値が評価されやすくなる点も強みです。建物の状態に左右されないため、特に人気エリアでは更地の方がより高い価格で取引される可能性もあります。例えば、アパートを解体して更地にすることで、買主の層が格段に広がるという理由や、土地本来の価値で評価されやすいという見解が挙げられています。さらに、建物に関する契約上の責任が不要となるため、売主にとってリスクが軽減されるというメリットもあります。

次に、建物の管理にかかる手間や費用が不要になるのも、更地化の大きな利点です。空き家や老朽化した建物を維持するには、多大な管理費用や定期的な清掃が必要となりますが、更地にすればこうした負担から解放されます。特に更地は雑草の除去や不法投棄の対応などの管理負担も軽くなるため、精神的にも安心して売却活動に集中できるようになります。

下表に、上記で述べたメリットをまとめました。

更地化によって得られる税制上の影響と注意点

函館市で土地を更地化して売却を検討される場合、税制面での影響を正しく理解することが重要です。まず、更地にすることで「住宅用地としての特例」が適用されなくなり、固定資産税の負担が大きく増える可能性があります。住宅が建っている土地には、特例として「小規模住宅用地（200㎡以下）」の部分は評価額の1/6、「一般住宅用地（200㎡を超える部分）」は評価額の1/3に軽減されます。しかし、更地になるとこれらの軽減措置が適用されず、土地の評価額そのままに課税されるため、税額が大きく跳ね上がる恐れがあります。評価額800万円の例では、固定資産税が年間約11万円から約66万円に急増したケースも報告されています。

また、更地にしてもすぐに売却できない場合、数年単位で税負担が重くのしかかるリスクがあります。更地は住宅用地特例がなくなるだけでなく、都市計画税の軽減措置も外れるため、負担が倍増することもあります。加えて、三年に一度見直される固定資産税評価額によっては、売却までの間にさらに評価が上がるリスクもあるため、タイミングの見極めが重要です。

もうひとつ大切なのは、函館市では解体や除却に関して、自治体が助成や補助を行っている制度があるかどうか確認することです。例えば、移住者が空き家を改修する場合に工事費用の2⁄3、上限200万円を助成する「空家等改修支援補助金」があります。また、危険な空き家の除却に対して補助が実施されている年度もあります（ただし、受付期間は予算により変わります）。これらの制度は更地化の際に掛かる費用の負担軽減に有効ですので、制度の有無や受付期間、条件を事前に確認されることをおすすめします。

更地化にかかる費用とその負担への対策

函館で土地を売却する際、建物を解体して更地にするには費用がかかります。その主な項目と負担を軽くする工夫を表にまとめました。

まず、構造別の解体費用相場についてご紹介します。全国的には木造住宅で坪単価およそ2.8万～4.8万、鉄骨造で約3万～5.1万、RC造で1.8万～8.6万と幅があります。​更地にする費用は建物によって大きく変わるため、構造を確認することが重要です。​ 全国相場として目安を持つことが大切です。​（全国平均の構造別解体費用）

一方、函館市における具体的な費用相場も確認しました。鉄骨造の解体工事では、坪数によって異なりますが20坪から30坪では20,400円～21,700円／坪、RC造では32,000円～45,100円／坪とされています。構造や建物の規模によって、総額が大きく変わる点にご注意ください。​（函館の構造別坪単価）

さらに見落とせないのが、自社で把握しにくい追加費用です。解体した廃棄物の処分費用は、全体の4～5割にもなる場合があり、コンクリート瓦礫やガラス、木屑ごとに単価が異なります。また、整地や埋設物の撤去、諸手続きや近隣対応の費用なども必要になることがあります。これらは当初の見積もりに含まれていないケースもあるため、注意が必要です。​（処分費や整地の注意点）

対策としては、まず複数の解体業者に詳細な見積もりを依頼することが有効です。同じ条件で比較することで、費用の差や追加項目の有無が明確になります。さらに、自治体によっては解体に関する助成金や補助制度を設けている場合がありますので、市役所などで確認して活用することで、負担軽減につながります。​（見積もり比較と助成制度の活用）

函館で土地売却を考える際の判断ポイント

函館で土地を売却する際には、その価値や売れやすさを左右するような地域特性や建物の状況、売却の目的や期間などを見極めて判断することが重要です。以下の３点に沿って、わかりやすく整理しました。

それぞれの判断ポイントを詳しく説明します。

まず、函館市の地価動向については、国土交通省による地価公示では2025年の平均坪単価が約16.9万円であり、前年から0.3ポイント上昇している一方、過去10年間の年平均成長率はわずか0.07％にすぎません。そのため、一時的な反発なのか、持続的な回復なのか、今後の推移を注視する必要があります。

次に、建物の老朽化や耐震基準への適合についてです。昭和56年以前の建物は、耐震改修の対象となる可能性があり、現状のまま売却すると買主が敬遠する場合もあります。そのため、更地化を検討することで、耐震リスクがなくなり、買主にとって魅力が増すことが期待されます。

最後に、売却目的や時期を見据えた判断も重要です。観光客の回復や市内中心部の地価の堅調さは土地価格を支える要因であるものの、この傾向が続くかどうかは分かりません。したがって、早期に売却したい方は建物の有無にかかわらず準備を進める必要がありますし、価格を重視する方は、より好条件のタイミングを見極めて更地化とのバランスを取ることが大切です。

まとめ

函館で土地の売却を検討する際、更地にすることで多くの買主層にアピールでき、土地本来の立地や形状を重視した評価が受けやすくなります。建物の解体による維持管理の負担軽減や、今後の用途選択肢が広がる点も魅力です。ただし、更地化には費用や税制上の注意が必要で、特に固定資産税や解体時の予期しない出費には十分な備えが欠かせません。地価動向や売却の目的をよく考え、現状と将来を見据えた判断が大切です。当社では、土地売却に関するご相談を丁寧にお受けしておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。