函館で空き家の売却を考えていますか？査定方法のポイントも紹介

函館市における空き家と売却の基本的な背景

函館市では住宅・土地統計調査（令和３年１０月１日時点）によると、空き家率が約１９.３％であり、これは北海道平均の１５.６％や全国平均の１３.８％を上回る高い水準です。そのため、市では放置による倒壊・景観悪化・防災上のリスクなどが懸念されています。

こうした状況を受け、函館市は「空き家バンク」制度を実施しています。これは市内の空き家情報を所有者から登録してもらい、購入希望者に提供することで利活用を促す制度です。登録は無料ですが、売買契約時には仲介業者への手数料が発生します。

また、北海道文化放送などの報道によれば、特に西部地区など歴史的建造物に多く空き家が見られ、地元では保存と活用を両立させようとする取り組みが進んでいます。観光資源でもあるこれらの建物は、放置することによって費用負担や景観維持の問題が生じるため、再活用による街の活性化が期待されています。

税制面では、住宅用の空き家を相続した場合などに、譲渡所得から最大３０００万円を控除できる「相続空き家の特例」があります。これは空き家の早期売却や有効活用を促進するための制度で、令和5年度にも税制改正で改めて注目されています。

空き家売却に向けた査定方法の種類と特徴

函館で空き家を売却する際に活用できる査定方法には、大きく分けて三つの選択肢があります。それぞれの特徴を理解することで、ご自身の事情に合った方法を選びやすくなります。

まず、仲介業者に依頼する査定は、「机上査定」でデータに基づいたおおよその価格を知り、さらに「訪問査定」で現地の状態を詳しく判断して正確な価格を出します。訪問査定では、建物の劣化具合、残置物、接道状況など、実際に現地を確認しなければ分からない点を評価するため、信頼性の高い査定結果が得られます。函館のような物件ごとに状態が異なる地域では特に有効です。これらは机上査定・訪問査定ともに不動産会社が行う無料の査定が基本です。

次に、買取業者による査定は、仲介が難しい状態の物件にも柔軟に対応でき、そのまま買い取ってもらえる点が大きなメリットです。状態や条件によっては仲介が断られる老朽家屋や訳あり物件でも、買取業者なら直接対応してもらえることがあります。査定後にすぐ契約・現金化が進む場合が多く、スピード重視の方には特に向いています。

最後に、不動産鑑定士による鑑定評価は、国家資格保持者による専門性の高い評価が受けられます。その分、数十万円の費用がかかりますが、相続争い・裁判・贈与など、公式な評価が必要な場面では価値があります。ただし、一般的な売却目的であれば、不動産会社による査定で十分な場合が多いです。

まとめると、査定方法を選ぶ際は目的と物件の状態を、次のように整理すると分かりやすくなります。

• できるだけ高値で売りたい → 仲介業者の机上査定・訪問査定
• 劣化などがあり、早く確実に売りたい → 買取業者の査定
• 正式な評価を証明として残したい → 不動産鑑定士による鑑定

このように、査定方法ごとに長所と注意点がありますので、空き家の状態やご事情に応じて最適な方法をお選びになることをお勧めします。

函館での具体的な査定相場と留意点

函館市における中古一戸建て（空き家含む）の売却相場についてお伝えいたします。まず、坪単価の目安ですが、２０２５年のデータによりますと、函館市の中古一戸建て平均価格は坪あたり３４.３万円となっており、これは前年と比較して約１５.８％の下落という動きです。

また、函館市の土地売却相場（中古住宅ではない土地単体）は、２０２５年１２月時点の中央値で売却価格がおよそ８３０万円、平米あたりで３．５万円（坪に換算すると約１１．６万円／坪）という水準です。

買取による売却をご検討の場合、一般的に仲介販売価格の５０～８０％程度が買取相場となる傾向があります。とくに北海道では買取価格の目安が８００万～１２００万円台となることもあります。

以下の表に、函館市での査定相場の目安をまとめました。

査定を依頼される際には、以下の点にご留意いただくと、より納得のいく取引につながります。まず、査定額の根拠として、類似物件の成約事例や土地価格公示データを確認することが重要です。加えて、査定のスピードや対応の丁寧さも選定の判断材料として有益です。これらを踏まえたうえで、ご自身の希望や事情に合わせた方法をお選びいただくとよいでしょう。

函館で空き家売却を進める際の手続きと流れ

函館市で空き家を売却する際の流れは、市の「空き家バンク」を活用するケースと、不動産会社を通じて売却する一般的な方法があります。それぞれの段階を順を追ってご紹介いたします。

詳しい流れは以下のようになります。まず、ご所有の空き家を「函館市空き家バンク」に登録します。市に申込みをすると、市による物件の調査が行われ、その情報が北海道宅地建物取引業協会函館支部などの不動産団体にも共有されます。その結果、購入希望者が物件を閲覧し、不動産業者を通じて交渉が開始されます。

交渉や契約については、仲介業者が主体となり進められ、売買・賃貸が成立すれば仲介手数料が発生します。契約成立後は、不動産団体を通じて市へ報告が行われ、手続きが完了します。市は制度運営の立場にとどまり、具体的な交渉や契約の当事者ではありません。

一方、不動産会社を通じて売却する一般的な方法では、以下の流れとなります。まず所有者が不動産会社へ相談し、物件調査・相続登記の確認・抵当権抹消など必要な法的事項を整理します。媒介契約を結び、販売活動を開始、買主と売買契約を締結、引渡し・決済へと進みます。相続登記や抵当権抹消、境界確定測量などは司法書士に依頼することが一般的です。

空き家売却では、「契約不適合責任」の観点から、過去の修繕履歴や物件の状態について正確に告知する必要があります。また、重要事項の説明義務を果たすためにも、不動産業者には詳細な情報提供をしておきましょう。

このように、函館市空き家バンクを活用する場合と、不動産会社を通じて進める一般的な流れには、それぞれの強みと手続きの特徴があります。ご自身の状況や希望に応じて、どちらの方法がより適しているかご検討いただくとよろしいかと存じます。

まとめ

函館市内で空き家の売却を検討する方にとって、地域の特性を踏まえた正しい知識と流れの把握は非常に重要です。空き家は放置すれば資産価値の低下だけでなく、地域の安全面にも影響する可能性があります。売却や処分には、制度や優遇措置なども活用し、適切な査定方法を選ぶことが肝要です。市や専門家のサポートを利用することで、不安なく手続きを進められます。早めの対応が満足のいく売却への第一歩となります。