函館市で不動産売却する際の契約は何に注意すべき？重要な注意点と事前準備を解説

現状把握と査定の段階で抑えるべきポイント

函館市で不動産を売却する際は、まず「地域特性を踏まえた査定」と「相場の把握」、そして「所有期間による税制の違い」の三つをしっかり理解することが重要です。

まず、函館市ならではの気候や地域性を踏まえた査定が大切です。たとえば冬季の積雪や湿気により屋根や排水設備の劣化リスクが高く、これが評価額に影響することがあります（空き家リスクや維持費増加への要注意点）。査定方法としては、机上査定と訪問査定があります。机上査定では過去の取引データなどから概算を出し、訪問査定では実際に現地を確認したうえでより精緻な価格を算出します。

次に、函館市内でも地域ごとに相場が異なります。たとえば五稜郭のような需要の高い地域と郊外では査定額に差が出やすいため、価格設定によって「売り急ぎ」や「安売り」を防ぐ意識が必要です。

さらに、所有期間によって譲渡所得税の税率が変わります。たとえば、不動産の所有が５年を超える長期譲渡では、課税譲渡所得金額の20％（所得税15％・住民税5％）が課税されますが、５年以下の短期譲渡では39％（所得税30％・住民税9％）となり税率が大幅に高くなります。また、居住用財産に該当する場合は最高3,000万円の特別控除も適用できる可能性があります。

以下に、ポイントを整理した表を示します。

媒介契約・契約書締結時に注意したい事項

函館市で不動産を売却される際、まず理解しておきたいのが媒介契約の「種類」と「特徴」です。媒介契約には、大きく分けて三つ、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。それぞれ、依頼できる不動産会社の数、売却活動の報告頻度、自己発見による売主自身での取引可否などに違いがあります。たとえば、専属専任媒介契約では売主自身が買主を見つけても不動産会社を通さなければならず、売却活動の報告義務も毎週一回と最も手厚い一方、自由度は制限されます。このような違いを理解し、ご自分の状況に合った契約を選ぶことが大切です。

媒介契約を選ぶ際は、まずこのような違いを把握したうえで、どのくらいの頻度で活動状況の報告を受けたいか、自己で買主を見つける可能性をどう考えるかなどを整理してください。

次に、売買契約を締結する際に記載される「重要条件」にも目を配る必要があります。たとえば、手付金、引き渡し時期、そして瑕疵担保責任（現在では「契約不適合責任」と呼ばれています）などがあげられます。手付金に関しては、宅建業者が売主の場合、売買代金の上限割合や金額によっては保全措置が義務付けられており、万が一の際に備えるルールがあります。また施設の欠陥について契約後に問題があった場合には、補修や損害賠償、契約解除などを請求できる規定もあります。

さらに、契約内容に不安があるときは、一人で悩まず司法書士や弁護士など専門家に相談することも検討されると安心です。契約書に明記された条項や条件に不明な点がある場合は、そのまま進めずに確認・相談されることをおすすめします。

税金・諸費用と契約に関連する手続き上の注意点

函館市で不動産を売却される際、とくにご留意いただきたいのは「税金」と「諸費用」、そして「申告や制度利用の手続き」です。以下の表で主要な項目を整理いたします。

以下の内容をわかりやすくご説明いたします。

まず、譲渡所得税と住民税についてです。譲渡所得とは、売却額から「取得費用（購入時の代金や減価償却費など）」および「譲渡にかかった費用（仲介手数料・印紙税など）」を差し引いた利益を指します。所有期間が売却した年の１月１日時点で５年超のときは「長期譲渡所得」、５年以下のときは「短期譲渡所得」として扱われ、それぞれ税率が異なります。長期では所得税１５％と住民税５％、短期では所得税３０％と住民税９％が目安となります

さらに、マイホームなどの一定条件を満たす居住用財産の売却であれば「３千万円特別控除」が利用でき、譲渡所得から最大３千万円を差し引けます。この特例によって、課税対象がゼロになることもありますので、該当するかどうかご確認ください

次に印紙税についてです。売買契約書は印紙を貼らなければならず、金額によって税額が異なります。たとえば、売買額が１０００万円超〜５０００万円以下なら２万円（軽減措置適用時はさらに軽減）、５０００万円超〜１億円以下なら６万円（軽減で３万円）といった区分になります。軽減措置は２０２７年３月３１日まで適用されることがあるため、忘れずに確認しましょう

登録免許税と司法書士費用も必要です。売却時に抵当権抹消を行う場合、不動産の一件あたり登録免許税が１千円かかります。たとえば土地と建物で２件あれば、２千円必要です。司法書士に手続きを依頼する場合には、報酬が数万円程度かかる点もご注意ください

最後に、相続した空き家の売却で「３千万円特別控除」を利用する場合、適用には一定の期限と要件があります。たとえば、相続開始から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡する必要があるなど、期限や条件を満たしていないと適用できません。該当する可能性がある場合は、早めに市区町村役場や税務署、専門家へご相談されることをおすすめします。

手続きの流れと契約後に注意すべきポイント

不動産の売却は「媒介契約」から「売買契約」、その後の「引き渡し・決済」、そして「確定申告」という流れで進みます。それぞれの段階で必要な準備や注意点を知っておくことで、手続きがスムーズになります。

まず「媒介契約」と「売買契約」の段階では、不動産会社が準備した売買契約書に基づき、買主と条件の擦り合わせを行ったうえで契約を結びます。この際、売主は「重要事項説明」をしっかり受けることが重要です。契約内容の理解と、不明な点があれば専門家に相談することをおすすめします。必要書類としては、実印、印鑑登録証明書、権利証（登記済証）、本人確認書類などが必要になります。

次に「引き渡し・決済」の段階では、代金の受け取りと同時に司法書士によって所有権移転登記が行われます。抵当権が残っている場合には、抵当権抹消の手続きも必要となり、司法書士への報酬や登録免許税などの費用が発生します。固定資産税の精算や鍵の引き渡しも忘れてはいけないチェックポイントです。

最後に「確定申告」では、売却による譲渡所得について申告する必要があります。譲渡所得は「売却価格 －（取得費＋譲渡費用）」で計算され、譲渡した年の翌年２月中旬から３月中旬までに税務署へ申告します。長期譲渡所得（所有期間5年超）の場合は税率がおよそ20％（復興特別所得税含む）まで軽減されるのに対し、短期譲渡所得（5年以下）の場合は税率が約39％と高くなります。売買契約書、登記簿、仲介手数料の領収書、測量図、リフォーム費用明細など必要書類を事前にそろえておくことが、手続きを円滑にする鍵となります。

また、相続によって取得した不動産を売却する場合には「相続登記」を完了しておく必要があります。登記が未了の場合、売却自体が進められないことがあります。さらに既存の住宅ローンがある物件では、残債完済と抵当権の抹消が売買の前提となり、金融機関との調整や司法書士との手続き調整が必要です。こうしたケースでは、早めの準備と専門家への相談をおすすめします。

まとめ

函館市で不動産を売却する際には、地域特性を意識した査定や相場の把握が重要です。媒介契約や売買契約の際は、契約の種類や内容・条件を丁寧に確認し、疑問があれば専門家へ相談する安心感も大切です。税金や諸費用、利用できる制度の理解を深めておくことで予期せぬ出費を防げます。また、手続きの流れや必要書類の準備、相続物件の注意点なども事前に把握しておくと、慌てず売却活動を進められます。しっかり備えて、大切な資産の売却を納得のいく形で成功させましょう。