擁壁問題を抱える函館市の土地売却は難しい？注意点や売却前の確認事項も紹介

擁壁付き土地を売却する前にまず確認すべき法規制と安全性の基礎

函館市で擁壁付きの土地を売却する際には、まず法的な規制や安全性をしっかりと確認する必要があります。擁壁とは、例えば鉄筋コンクリートや石積、間知（かんち）ブロックなど、崩土防止や土留めの目的で設けられる構造を指します。

まず法的な側面ですが、「宅地造成及び特定盛土等規制法」（盛土規制法）により、大雨時などの盛土崩壊による災害を防ぐため、一定規模以上の盛土や擁壁設置には許可や届出が求められます。函館市では令和７年（2025年）４月１日から市内全域を規制区域として指定しており、以降に該当する行為を行う際は市長への許可または届出が必要です。既に工事中の場合は、指定後21日以内に届出しなければなりません。

さらに、擁壁に関わる法令には建築基準法や宅地造成等規制法（旧宅造法）、がけ条例なども関連する場合があります。特にすでに造成済みの場合でも、安全性や維持管理義務が求められるため、法令順守が重要です。また、函館市独自の条例では、市街地の景観保全を目的とした「函館市都市景観条例」に基づく制限があり、擁壁の外観や材料の使用に注意が必要なケースもあります。

これらの法令・条例の適用や手続きの要否は、物件の所在地や擁壁の状況によって異なりますので、函館市の所管部局（まちづくり景観課など）に事前に相談し、確認することを強くおすすめします。

売却に際して求められる擁壁の安全性確認と告知のポイント

函館市のような傾斜地に擁壁がある土地を売却する際には、売主としてまず擁壁の安全性を明確にすることが重要です。以下に、特に着目すべきポイントを分かりやすく整理してご説明いたします。

まず、擁壁がひび割れや変形、水抜き穴の詰まりなどを起こしている場合、大雨や地震時の崩落リスクが高まります。こうした劣化状態は、事前に確認しておくことで、買主に対する説明責任を果たすことにつながります。また、資料がある場合は設計図や検査済証などを揃えておくと、より信頼性が高まりますので、自治体に請求することも検討すると良いでしょう（参考：不動産売却マガジン、イエウリ）。

次に、法令への適合性についても重要です。擁壁の高さが２メートルを超える場合、建築基準法上で確認済証の取得や構造計算が義務付けられていることがあります。これがない擁壁は、金融機関が住宅ローンを認めない事態となり、売却の機会を狭めてしまいます（参考：不用品買取・遺品整理のイーライフクルー）。

さらに、専門家によるインスペクションを受けることで、擁壁の構造的な安全性を客観的に示せます。買主に対して、事前に「安心材料」を提示できるため、交渉をスムーズに進める効果が期待できます（参考：不動産売却マガジン、イエウリ）。

以上を踏まえ、売却時に買主へ伝えるべき擁壁の状態については、正確に、わかりやすく、丁寧に記載することが大切です。不備を隠したまま契約を進めると、後の「契約不適合責任」に発展し、損害賠償や契約の解除を求められる可能性もあります（参考：イエウリ、地主相続相談室）。

函館市においては、市独自の条例や対応がある場合もありますので、不明点がある場合は、函館市の都市建設部などの担当窓口へ事前に相談することもおすすめいたします（参考：函館市公式情報）。

擁壁付き土地の売却で価格や資金面に影響する要因と調整方法

函館市で擁壁のある土地を売却する際には、価格や資金面に直接影響を及ぼす要因を理解し、適切に調整することが重要です。以下の表のように、要因と影響内容を整理することで、購入希望者にも納得のいく説明が可能です。

まず、擁壁の存在が価格を下げる主な理由として挙げられるのが、補修費用の発生リスクです。ひび割れや傾斜など不安要素があれば、買主は修復にかかる費用を考慮し、価格交渉を行うことがあります。こうした事態を避けるには、専門家による現地調査や補修見積もりを事前に取得し、価格設定に「根拠」を持たせることが重要です。

次に、融資面の問題があります。擁壁の状態が不安定だと、銀行や信用金庫などが土地に対して融資を出すのをためらうケースがあります。そのため、売却準備として、インスペクション（調査）結果や補修を前提とした工法提案を提示できるよう整えておくと、買主に安心感を与えられ、融資実行までの道筋が付きやすくなります。

さらに、函館市では固定資産税の評価において、“がけ補正”による減額が可能な場合があります。固定資産税の評価は、土地の形状や状態によって補正が適用されることがあり、特にがけとして課題のある土地では市により評価額の引き下げが認められるケースがあります（例えば市が定める「土砂災害警戒区域補正」など、類似例として確認できます）。こうした情報を事前に確認し、軽減措置が受けられる可能性がある場合は、売却案内に明記することで、買主にとっての魅力が増します。

まとめると、擁壁付き土地を売却する際には、補修リスクを明確にし、固定資産税の評価補正といった税負担面のメリットも併せて整理することで、価格に根拠を持たせながら、買主にとって魅力的な提案が可能になります。自社へのお問い合わせにもつなげやすい、具体性のある売却戦略としてぜひご活用ください。

スムーズな売却に向けた具体的なステップと選択肢

函館市で擁壁のある土地を売却するときは、以下のような具体的なステップを踏むことで、安心して進められる売却計画を立てることができます。

まず、擁壁の安全性を把握するには専門家による現地調査が不可欠です。たとえば、ひび割れや変形、排水機能の目詰まりといった不具合は目視だけでは判断が難しく、専門家によるインスペクションを活用することで詳細な状態を把握できます。この作業によって、売却前に必要な補修の範囲や優先順位を明確にでき、買主に対する説得力のある情報提供につながります。

次に、「調査結果＋工法提案付きで売り出す」方法は、売却活動において非常に有効です。調査結果の資料と合わせて、必要な補修・改修工法を具体的に提示することで、買主は擁壁の安全性に対する懸念が軽減されます。不安を抱える買主に対して安心材料を提供することで、売却交渉をスムーズに進めることが可能です。

さらに、通常の売却が難航する場合には、自社買取という選択肢も重要です。仲介に頼らずに自社で柔軟に対応できることで、売主さまの安心感を高め、迅速な売却を実現できます。特に、擁壁に関する法的手続き（建築基準法、宅地造成等規制法、がけ条例など）や安全性の担保が求められるケースでは、自社買取による対応力が大きな強みとなります。

まとめ

函館市で擁壁がある土地の売却を検討する際は、まず擁壁の種類や役割を理解し、法律や条例を確認することが大切です。安全性の根拠を明確にし、検査結果などの資料を活用して、買主へ正確な情報を伝えることが重要となります。また、擁壁の状態によって価格や資金面での影響が出る場合もあるため、専門家の調査や見積もりを活用し、納得できる売却計画を立てましょう。安心して取引を進めるためには、信頼できる専門家への相談が安心への第一歩となります。売却を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。