住宅ローンの残債がある家は売却できる？流れや注意点を紹介

住宅ローンが残っている家を売却する際の基本的な流れ

住宅ローンが残っている家を売却する際には、以下の手順を踏むことが一般的です。

まず、住宅ローンの残債と家の市場価値を確認します。ローン残債は、金融機関から送付される残高証明書や返済予定表、またはインターネットバンキングを通じて確認できます。家の市場価値を知るためには、不動産会社に査定を依頼することが有効です。査定には、物件情報を基に概算価格を算出する「机上査定」と、実際に物件を訪問して詳細に評価する「訪問査定」があります。正確な価格を把握するためには、訪問査定を受けることをおすすめします。

次に、売却手続きと住宅ローン完済を同時に進めることが重要です。売却代金でローンを完済する場合、売却と同時にローンの一括返済手続きを行います。具体的には、売買契約締結後、決済日に売却代金を受け取り、その資金でローンを完済します。この際、金融機関と事前に連絡を取り、必要な手続きを確認しておくことが大切です。

さらに、抵当権抹消の手続きが必要となります。住宅ローンを組む際、金融機関は物件に抵当権を設定しています。ローンを完済した後、この抵当権を抹消するための登記手続きを行わなければなりません。通常、司法書士に依頼して手続きを進めますが、費用が発生するため、事前に確認しておくと良いでしょう。

以下に、住宅ローンが残っている家を売却する際の主な手順を表にまとめました。

これらの手順を適切に進めることで、住宅ローンが残っている家の売却をスムーズに行うことができます。各ステップで専門家と連携し、計画的に進めることが成功の鍵となります。

アンダーローンとオーバーローンの違いと対応策

住宅ローンが残っている家を売却する際、ローン残高と売却価格の関係によって「アンダーローン」と「オーバーローン」という状況が生じます。これらの違いと、それぞれの対応策について詳しく解説します。

アンダーローンの場合の売却手順と注意点

アンダーローンとは、住宅の売却価格がローン残高を上回る状態を指します。この場合、売却代金でローンを完済できるため、比較的スムーズに売却手続きを進められます。

売却手順は以下の通りです：

• 不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を設定します。
• 売却活動を行い、買主を見つけます。
• 売買契約を締結し、引き渡し日を決定します。
• 売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消します。

注意点として、売却益が発生した場合、譲渡所得税が課税される可能性があります。ただし、一定の条件を満たせば、3,000万円の特別控除などの税制優遇措置を受けられます。詳細は税務署や専門家に相談することをおすすめします。

オーバーローン時の自己資金による返済方法

オーバーローンとは、住宅の売却価格がローン残高を下回る状態を指します。この場合、売却代金だけではローンを完済できないため、自己資金で不足分を補う必要があります。

対応策としては：

• 貯蓄や退職金などの自己資金を活用して不足分を返済する。
• 親族からの援助を受ける。
• 金融機関と相談し、返済計画を見直す。

自己資金での返済が難しい場合、他の方法も検討する必要があります。

オーバーローン時の住み替えローンの活用方法と審査基準

自己資金で不足分を補えない場合、「住み替えローン」の利用が考えられます。住み替えローンとは、売却物件のローン残債と新居購入資金を合わせて借り入れるローンです。

住み替えローンの活用方法：

• 金融機関に住み替えローンの相談を行います。
• 必要書類を提出し、審査を受けます。
• 審査が通れば、売却と新居購入を同時に進めます。

審査基準は以下の通りです：

住み替えローンは便利な手段ですが、借入額が増えるため、返済計画を慎重に立てることが重要です。

以上、アンダーローンとオーバーローンの違いと、それぞれの対応策について解説しました。状況に応じて適切な方法を選択し、スムーズな住み替えを実現しましょう。

売却時に発生する費用と税金の理解

住宅ローンが残っている家を売却する際には、さまざまな費用や税金が発生します。これらを事前に理解し、適切に準備することが重要です。

以下に、主な費用と税金の内訳を示します。

これらの費用に加え、売却益が発生した場合には譲渡所得税が課されます。譲渡所得は以下の式で計算されます。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費とは、購入時の価格や購入にかかった費用を指し、譲渡費用には仲介手数料や印紙税などが含まれます。

譲渡所得税の税率は、所有期間に応じて異なります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：所得税30％、住民税9％、復興特別所得税2.1％
• 所有期間5年超（長期譲渡所得）：所得税15％、住民税5％、復興特別所得税2.1％

例えば、所有期間が6年で譲渡所得が500万円の場合、以下の計算となります。

所得税：500万円×15％＝75万円

住民税：500万円×5％＝25万円

復興特別所得税：75万円×2.1％＝1万5,750円

合計税額：約101万5,750円

ただし、一定の条件を満たす場合、税負担を軽減する特例措置や控除制度が利用できます。例えば、居住用財産を売却した際の3,000万円特別控除や、10年超所有の軽減税率の特例などがあります。これらの適用条件や詳細については、税務署や専門家に相談することをおすすめします。

住宅ローンが残っている家を売却する際には、これらの費用や税金を事前に把握し、計画的に進めることが大切です。信頼できる不動産会社や税理士と連携し、スムーズな売却を目指しましょう。

スムーズな住み替えを実現するためのポイント

まず、売却と購入のタイミングを合わせるためのスケジュール管理が重要です。売却と購入を同時に進めることで、仮住まいや二重ローンのリスクを軽減できます。売却と購入の決済を同日に行うことで、手続きの簡略化や費用の削減が可能となります。

次に、新居購入時の住宅ローン審査に影響を与える要因とその対策についてです。現在の住宅ローンが残っている状態で新たなローンを組む場合、審査が厳しくなる傾向があります。収入や他の借入状況を見直し、返済能力を高めることが重要です。また、住み替えローンを利用する際は、金利が高くなる可能性があるため、綿密な返済計画を立てる必要があります。

最後に、信頼できる不動産会社の選び方と相談の進め方についてです。複数の不動産会社を比較し、実績や対応の丁寧さを確認することが大切です。専門家に早い段階で相談することで、適切なアドバイスを受けられ、スムーズな住み替えが実現します。

以下に、住み替えを成功させるためのポイントをまとめた表を示します。

これらのポイントを押さえることで、住宅ローンが残る家の売却と新居への住み替えをスムーズに進めることができます。計画的に進め、安心して新生活を迎えましょう。

まとめ

住宅ローンが残っている家を売却する際には、まず残債と家の市場価値をしっかり把握した上で手続きを進めることが重要です。売却と住宅ローン完済は同時に行う必要があり、抵当権抹消の手続きも忘れてはいけません。アンダーローンかオーバーローンかによって対応策が異なりますので、ご自身の状況を確認して適切な方法を選びましょう。売却時には諸費用や税金の発生にも注意が必要です。スムーズな住み替えを実現するためには、売却と購入のタイミングや住宅ローン審査への影響も見逃せません。信頼できる不動産会社に相談しながら、一つひとつ着実に進めていきましょう。