不動産売却で測量しない場合の注意点は？デメリットやリスクも詳しく解説
不動産を売却する際、「測量は本当に必要なのか」と疑問に思ったことはありませんか。不動産の測量を省略して売却する方法も存在しますが、その判断にはさまざまなリスクが潜んでいます。本記事では、測量を行わずに不動産を売却する場合の主なデメリットや、中長期的に考えられるリスクについてわかりやすく解説します。安心して取引を進めるための注意点までお伝えしますので、ぜひ最後まで読み進めてください。
測量せずに不動産売却するとはどういうことか（売主にとっての基本的な選択）
「測量を省略して売買する」というのは、「公簿売買」と呼ばれ、登記簿に記載された面積（公簿面積）をそのまま売買の基準とする方法です。実際に土地の測量を行わず、登記上の数字で代金を決定するため、測量に伴う時間や費用を省略できます。一般的に、境界標が明確で測量図がある、あるいは以前の測量時に精度の高い手法が用いられていれば、公簿売買がよく行われます。
しかし、登記されている「公簿面積」と、土地家屋調査士などが実際に測量した「実測面積」は一致しないことが少なくありません。古い測量方法や土地の分筆・合筆の経緯、境界標の移動や地盤の変化などから、実測面積が公簿面積より狭くなる「縄縮み」や、逆に広くなる「縄伸び」が発生することがあります。
それでも、測量しない選択が法的に認められている背景には、「契約当事者がその取り扱いを理解し納得していれば有効である」という考え方があります。つまり、公簿売買は法律的にも認められており、契約書や重要事項説明書に「登記面積に基づく売買であり、実測の結果で代金が変更されない」旨が明記され、買主がその意味とリスクを十分理解して合意している場合、有効な契約として成立します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 公簿売買とは | 登記簿の面積を基準に売買を行い、測量せずに取引する方法 |
| 実測面積とのずれ | 昔の測量法や土地形状の変化により、公簿面積と実測面積が異なることがある |
| 法的な位置づけ | 測量せず売買することは有効。ただし、買主が内容を理解して納得していることが前提 |
測量をしないことで生じる主なデメリット（トラブルリスク中心）
不動産売却において「公簿売買」として測量を行わず登記簿上の面積のみで取引する場合、いくつかの重要なデメリットがございます。
まず、境界があいまいなことで、隣接地との境界トラブルや訴訟に至るリスクがあります。実際の境界が不明瞭なまま売却すると、後になって隣地との境界線を巡る争いが起こる可能性があり、現地でのトラブル回避には確定測量図が重要とされておりますが、公簿売買ではこれを省略することが多いため注意が必要です 。
次に、登記簿上の面積と実際の測量結果に誤差がある場合、価格交渉が難航したり、売却額が下がる可能性もございます。例えば、登記簿上は100平方メートルと記載されていても、実際には90平方メートルしかないといったケースでは、買主からの返金請求が認められない契約であっても、トラブルになり得る状況です 。
また、住宅ローンの審査や登記手続き、建築確認にも影響が及ぶことがあります。金融機関や役所では、現況測量による正確な面積や境界の確認を求めるケースがあり、公簿面積のみを根拠に事務的手続きが進まないことがあるため、手続きの支障や審査の遅延などにつながるおそれもあります 。
以下に、主なデメリットを整理した表をご覧ください。
| 問題点 | 内容 |
|---|---|
| 境界トラブル・訴訟リスク | 確定測量なしで境界が曖昧になり、後日トラブルや訴訟になるおそれ |
| 価格交渉・売却額への影響 | 実測面積と公簿面積の差で価格交渉が難航、売却額が下がる可能性 |
| 金融・法的手続きへの支障 | ローン審査や登記、建築確認で手続きが進みにくくなる場合がある |
これらのリスクを避けるためには、事前に現地確認や古い測量図の確認などを通じて、できる限り境界や面積の実態を把握しておくことが重要です。
測量しない選択がもたらす中長期的リスク（売却後の責任・信頼）
不動産売却において測量を省略し、公簿面積をそのまま売買する「公簿売買」を選択した場合、それは短期的にはコストや手間を省く手段に見えるかもしれません。しかし、中長期的には以下のようなリスクが売主の立場に重くのしかかる可能性があります。
まず、民法に基づく「契約不適合責任」により、引き渡し後に実際の面積や境界が登記簿記載と異なっていた場合、買主から損害賠償や売買契約の解除を求められる可能性があります。特に、境界や面積に関するトラブルは、契約書や重要事項説明書での説明が不十分だと、売主の説明責任違反と判断されるリスクがあります（契約不適合責任・情報提供義務）。
また、買主からの信頼が低下すると、交渉過程で売主が不利な条件を受け入れざるを得なくなる場合もあります。たとえば、面積の不一致が明らかになった際には、買主が代金の減額を求めたり、交渉そのものが暗礁に乗り上げることも珍しくありません。
さらに、測量費用を節約するという短期利益の裏には、将来的な損失という大きな代償が潜んでいます。測量の省略が原因で裁判に発展したり、信頼が損なわれた結果として売却自体が難航する状況は、費用以上の経済的、精神的負担をもたらしかねません。こうしたリスクは、測量を行うという一手間を省いたばかりに、将来にわたって継続的に影響を及ぼす可能性が十分にあります。
| リスク項目 | 内容 | 帰結の可能性 |
|---|---|---|
| 契約不適合責任 | 境界や面積の相違による損害賠償・契約解除請求 | 法的責任の追及 |
| 買主からの信頼低下 | 面積不一致などにより交渉条件で不利な状況に | 売却価格の低下や交渉難航 |
| 将来的な損失 | 測量費用を節約したがための裁判費用・精神的負担 | 売却全体のコスト増大・時間的ロス |
測量しない売却を検討する場合の確認ポイント（売主としての対策）
測量を行わずに土地を売却する「公簿売買」を選ぶ場合、売主として注意すべき点を整理しておくことが重要です。以下に、確認すべき主なポイントをまとめました。
| 確認事項 | 内容 | 対策の目的 |
|---|---|---|
| 測量不要となる場合 | 筆界が明確で、境界トラブルの可能性が極めて低い土地では、公簿を基に売却が可能です | 余計な費用や手間を避ける |
| 説明責任の履行方法 | 「境界確認義務免除特約」を契約文書に明記し、書面で買主の了承を得ることができます | 売却後の紛争や契約不適合責任を回避 |
| リスク最小化の対策 | 公簿表示と現況に差がないか、境界杭や地積図で事前に確認して記録しておく | 買主側の不安を減らし、スムーズな取引を促進 |
まず、どのような場合に測量を省略できるかについて整理します。筆界が未定でない土地や、従来の境界が明確で隣地との争いのない状況では、公簿の内容を根拠に売買を行うことが可能です。ただし、境界があいまいな土地は「リスク物件」と見なされ、売却が難航したり価格が下落したりする可能性が高まります。
次に、公簿売買を選ぶ際の説明責任についてです。契約書に「境界確認義務免除特約」を記載し、買主がその内容を理解したうえで同意する形をとることで、後の責任問題を回避しやすくなります。
さらに、売主としてできる対策として、公簿と現況の相違がないかを、境界杭の確認や地積図の確認などで記録しておくことが重要です。これにより、買主側の安心感が高まり、取引の信頼性も向上します。
これらの確認ポイントを押さえることで、測量を省略する選択によるリスクを可能な限り抑え、売主として責任を果たしながら、安心・円滑な売却につなげることができます。
まとめ
不動産を売却する際に測量を行わない選択は、手間や費用を抑えられる反面、境界や面積に関するトラブルや、価格交渉の難航、売却後の契約不適合責任といった大きなリスクが潜んでいます。簡単に済ませたい気持ちがあっても、売却後の責任や将来的な損失につながる可能性があるため、慎重な判断が必要です。測量を省略する場合は、現状の確認や書面でのやりとりを徹底し、リスクを最小限に抑えることが大切です。売却の成功には正しい知識と準備が欠かせません。
